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常識のある不動産業者であれば、この物件が1件口の邸宅に向かないことはすぐに察知します。
何故なら、小規模住宅の密集する地域で、新たに400平方メートルもの宅地を購入し邸宅を建てようという人はめったにありません。そこで他の用途も考えたのですが、平成８年７月は賃貸マンションの空室が多くなっているときでしたので、賃貸マンションの企画でもさらに値を下げなければ買い手はつきません。
最近のマンション用地価格は、1種（容積率100％の地域のこと）40万とも45万とも言われていますから、容積率が200％ある土地なら、2×40万円で80万円となり、坪120万円は高すぎるのです。このＤが相続物件となり、大手不動産会社の仲介で販売に出されたのですが、価格は坪120万円でした。

路線価格から見ても、公示価格から見ても決して高い価格ではなく、特に不動産鑑定士の評価基準から見ると、妥当な価格ということになります。ところが、この物件は半年経っても1年経ってもまったく動きませんでした。
路線価格から見ても公示価格から見ても妥当な価格のＤが、言下に高いと言われたのは何故でしょう。宅地部分は素地400平方メートルから道路を差し引いた面積になりますから、400×911.25＝307.75平方メートル（約93坪）となり、約93坪です。
そして、この宅地部分93坪を時価120万円で掛け合わせた額（1億1160万円）が建売企画に見合う価格となるのです。細詳前の道路が狭いのと、宅地規模が小さいのとで、分譲マンション他用地としてデベロッパーに持ち込んでも、まずは門前払いでしょう。
土地はニーズがあって価格が付くのであって、ニーズのないところで高価格を振り回しても売買は成立しません。この辺りが市場価格が路線価格や公示価格と大きく違うところです。
その地域の個性、例えば土地の大きさ、間口、前の道路の広さなどが違うことによって、大きく価格が変わるのです。我々のような、日常不動産を扱っているものであっても、同地域同価格の錯覚に陥ることが多々あります。
市場価格という原則から見れば、価格は決して路線価格に明記されるようなものではありません。また不動産価格は、ニーズに基づいた価格で出発しますので、形状や立地、偶然による価格の変化は常にあることを頭に置いておく必要があります。
また、土地の形状が違えば土地価格もがらりと変わります。例えば400平方メートルの土地で間口が30メートル（このような例はきわめて稀です）もあれば、土地を販売可能な規模にまで細分化するのに、敷地内に道路をつくる必要はなく、地価は120万円のままでいけます。

また、角地で細分化しやすい形状のものであれば、これも同価格でいけるだろうと思います。ところで物件Ｄの結末ですが、近くに繁盛している酒屋さんがあり、今の店舗が手狭になって、近くに倉庫代わりになるような物件があればと考えていました。
酒屋さんは近隣の土地価格が坪120万円しまうのです。ところがこの建売り企画に見合う価格を素地の面積で割ってみますと、坪単価は約92万円となって位であることは知っており、たまたまこの酒屋さんに、顔見知りの不動産業者がＤを坪100万円位になりそうだと紹介します。
酒屋さんは時価と比較して安い買物だと判断し、銀行に駆け込み、物件の購入に踏み切りました。長年不動産を扱っていると、まったく予測もしなかった所から購入者が現われ驚くことがあります。
今回の酒屋さんの件もＤの販売先としては予測不能でした。土地価格の評価をするときには、不確定のニーズを採用すべきではないと思います。
不動産業に携わる者であれば、偶然性によって成約になるフロック価格と、計算の蓄積により成約になる価格を、きちんと分けておく必要があります。Ｄの地域は、あくまで1戸の宅地として売れるのは25坪止まりで、人口密集地、小規模住宅の立錐している地域で121坪の宅地がそのままの形で売れるという判断はしないほうがいいのです。
酒屋さんが購入したのは我々不動産業者にとってはフロックであり、彼が坪100万円を安いと評価したことに、我々が同じような評価をすると、不動産業というビジネスの中で大変な間違いを犯すことになるでしょう。本来、土地が必要な人は、目的に応じた購入の仕方をします。
ところが、商売気のある人の中には、プロ、素人を問わず不動産を安く買いたいと思う人があります。このような人は、宅地化された不動産の購入を望まず、田畑や原野のままで購入した方が安いと思うらしく、不動産の購入もわざわざお百姓さんの所に出向いて行き、自ら農地の売買の交渉をします。
それで、土地価格が8割になった7割になったと喜んでいる人がいます。時にはこの買い方で得をすることもありますが、大局的に見ると、安易に農地・原野を素人が買うのはまず損をする場合が多く、よほど運がないと得はしません。

そもそも土地というのは何かの用途をもって購入するわけですから、普通は、用途も考えずただ安いからという理由で購入はしないでしょう。以前なら使用目的のない不動産購入をする人は数多くありました。
こういう人が購入しますと、農地に土を入れ舗装をし、しばらくは月極め駐車場として利用するケースが多くあります。野天の駐車場は、法的にあまり厳しい規制はありません。
しばらく土地を遊ばせたい人が小遣い稼ぎにやる仕事としては、別段造成費用もかからず、ベストな利用方法なのでしょう。土地は、様々な法規制により、2重3重に制限が加えられています。
例えば、大都市の場合、500平方メートル以上の宅地開発には開発行為という非常に困難な制限が加えられます。具体的には、ある一定規模の宅地造成や建築行為を行うとき、関係官庁の協議や開発物件の隣接敷地所有者に開発の同意を得なければならないとともに、都市計画法に定められた細かな技術条件をクリアしなければなりません。
京都市では、道路が4メートル以上（都市により6メートル以上）の公道に最低でも9メートル接してないと開発許可はおりません。また農地や原野の場合、水道、排水、ガス等のラィフラィンがどのようになっているのかも問題になります。
大きな農地ですと、そのままの規模で宅地に使用する人は珍しく、ほとんどの場合新たに道路をつくり、その道路に接続するように敷地を細分化します。また、この道路をつくる費用がバカになりません。
普通の敷地形状でしたら、道路に用地の30～40％の敷地はゆうに取られますし、造成費用は1平方メートル数万円はかかります。また、1000坪単位の開発になると、敷地内に公園をつくる必要がありますし、小さな市町村ですと公園や道路をつくるだけで負担金なるものを取られます。

何故負担金を取るのかというと、開発道路や公園は、開発終了後、所有権が市町村に帰属することになるのですが、今後、永続的に道路や公園を管理するのに費用が必要ということだと思います。また宅地面積1平方メートルつくるのに数千円の負担金もかかります。
また、道路造成に付属する費用、排水管、水道管、ガス管引き込み費用もバカになりません。

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